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    〖重庆楼市-18F〗躲过这些坑,房产投资才能赚钱(一)

    2017-09-18   来源:旎氏物语     RSS
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    旎氏物语

    我们在之前的文章——《〖重庆楼市-10〗杠杆不同,收益上的差异有多大?》中,详细的计算过:房产投资的年化收益是100%-300%,秒杀所有货币基金、P2P、股票、私募等理财途径。

    然而,为什么你身边还有那么多人,也是做房产投资,却不仅没赚钱,反而赔钱了呢?

    是因为他们没有关注旎会长的公众号吗?答案是肯定的(嘻嘻)。

    那还有没有其它具体的原因呢?答案也是肯定的,而且原因有很多很多。

    从今天开始,我们就把买房赔钱的诸多因素、也就是房产投资应该规避的大坑,一条一条数出来,让你少赔钱、多赚钱。

    赶快拿出小本本,一条一条记下来吧~

    引言

    我们知道,巴菲特有三大投资原则:第一,保住本金;第二,保住本金;第三,谨记第一条和第二条

    本金赔进去的后果,可能会比你想象的严重很多:

    会长有一个朋友,3年前开了个小餐馆,经营不善赔了10万块钱,到现在还没有翻身。因为她现在每月工资1万块钱,5000块用于家庭开销,5000块用于还这10万块钱高利贷的利息。

    除非奇迹发生,否则他这一辈子都很难翻身了。

    “保住本金对应到房产投资中,就是一定要保证房产本身不会贬值

    大家可能听惯了炒房一夜暴富的故事,却不知房产投资的真相是:市面上90%以上的房产都是不能碰的,只要买了就会不断贬值、甚至会一夜归零。

    1.

    三四五线城市的所有房产,都不能买

    一线和强二线城市,持续的在以更好的就业机会、更佳的医疗条件、更优的教育资源,不断吸引着三四五线城市的人口,导致小城市的人口数量不断减少,空置房越来越多,房子也就越来越贬值了。

    参考国外的数据:

    1.美国:纽约都市圈,占美国面积的1.5%,吸引了美国20%的人口;

    2.日本:东京都市圈,占日本面积的3.5%,吸引了日本33%的人口;

    3.英国:伦敦都市圈,占英国面积的18.4%,吸引了英国60%的人口。

    如果未来京津冀都市圈的人口总数,也占到全国人口的20%,也就是2.8亿人口话,这将意味着,它会从三四五线城市吸引2亿人口,也就意味着无数小城市的房产将无人接盘。

    参考资料:《世界五大都市圈》,链接:http://www.360doc.com/content/14/0604/16/502486_383604563.shtml

    2.

    所有城市的商铺,都不要买

    小城市的商铺我们就不提了,人口不断减少,人气没了,生意也做不下去,商铺肯定越来越贬值。我们看下北上广深一线城市的商铺吧。

    如下图清晰所见:1.商铺的空置率在逐年提高;2.连世界性大都市上海的空置率都已高达15%了。

    空置的意思是租不出去,连租都租不出去了,怎么会有人从你手中把商铺买走呢?所以,基本上可以认定,你买商铺的钱,等于有去无回了。

    参考资料:《2015一线城市商铺市场平均空置率超8%,2016又将如何?》,网址:http://fj.winshang.com/news-576677.html

    3.

    精装修的房子,最好别买

    以北京东五环外的新盘“恒大华府”为例,房价是9w一平。拆开来看,精装标准为2w一平,房子本身7w一平。

    参考资料:《[恒大华府]东坝精装全套房设计338平均价9万》https://house.focus.cn/loupan/8832/lpdt699690.html

    房子本身的7w是可以随着时间的增长逐步增值的,7w有可能变成10w、15w、20w。而你为精装修支付的那2w元,是从接房之日起就开始贬值的。

    精装房的墙皮会脱落、地板会翘起、家具会变旧、风格会过时......等五年、十年后,你想往外卖的时候,没有买家会花2w一平买你的装修,甚至会嫌弃你装修的太难看,要敲掉重新装,并要求你从房价里扣除敲掉旧装修的费用。

    到那时,你会不会痛心疾首、掩面遁走?

    4.

    学区房,能不买就别买

    先来欣赏下,北京动辄30几万、40几万的学区房。

    参考资料:《46万一平 谁买走了北京天价学区房?》,网址:http://house.qq.com/a/20160303/020553.htm

    以截图中的第一套房为例,面积仅有7.7平,单价是44万。

    还是通过拆骨法来分析,如果这套房子没有学区的话,值多少钱呢?

    这个房子位于二环以里,姑且认为是10万一平;那么学区的价值就是34万一平。

    如果有一天,这个房子上的学区被取消了(改为随机摇号确定学区、租售同权),它的价格就会从44万降到10万;

    如果有一天,人们不再认为考大学是出人头地的唯一出路(有几个中国首富是北大清华毕业的?),它的价格就会从44万降到10万。

    如果你以44万一平买入了这套学区房,你会不会半夜从睡梦中惊醒,因担心房价被打回原形而彻夜难眠?

    【未完待续】


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